| Что это | офисы, склады, стрит-ретейл, помещения свободного назначения |
| ПСН | формат без жёсткого назначения, часто на первых этажах новостроек |
| С арендатором | готовый объект — денежный поток с момента покупки |
| Покупатель | физлицо, ИП или юрлицо — форма влияет на налоги |
| Бюджет | от 50 млн ₽ |
| Кому подходит | под собственный бизнес или как инвестиционный актив |
| Подбор | по запросу, проверка статуса объекта и документов |
Коммерческая недвижимость с арендатором против ПСН
Под коммерческой недвижимостью в Москве понимают широкий круг форматов: офисные блоки, складские комплексы, помещения стрит-ретейла на первых линиях улиц и помещения свободного назначения. Первое важное разделение — есть ли у объекта действующий арендатор на момент покупки. Если да, это готовый арендный бизнес с уже настроенным денежным потоком: подробно логику доходности и риски такой покупки мы разбираем в материале купить арендный бизнес в Москве. Если арендатора нет, доход появится только после того, как новый собственник сам найдёт нанимателя и заключит договор.
Помещение свободного назначения, или ПСН, — отдельная категория внутри коммерческой недвижимости. Это помещение без жёсткого функционального закрепления: сегодня там может работать магазин у дома, завтра — стоматология, шоурум или пункт выдачи заказов, если это не противоречит проектной документации здания и разрешённому использованию земельного участка. Гибкость назначения — главное практическое отличие ПСН от, скажем, склада или узкоспециализированного производственного помещения.
ПСН в новостройках
На рынке новостроек распространена практика, когда застройщик продаёт помещения свободного назначения на первых этажах жилого комплекса вместе с квартирами в том же доме — как отдельную линейку лотов внутри одного проекта. Это реальная особенность устройства рынка новостроек в Москве: девелоперу выгодно закрыть коммерческую функцию первых этажей ещё на этапе строительства, а не оставлять эти площади под управляющую компанию. При покупке такого ПСН у застройщика применяется тот же договор долевого участия, что и при покупке квартиры, с той разницей, что назначение помещения — нежилое.
Наличие и параметры коммерческих помещений различаются от проекта к проекту и меняются по мере хода строительства, поэтому конкретный состав лотов по интересующему жилому комплексу мы уточняем индивидуально, а не декларируем заранее для всех новостроек подряд.
Налоги и особенности сделки
Купить коммерческую недвижимость может физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, и от этого выбора напрямую зависит налогообложение. Физлицо платит налог на имущество по повышенным, в сравнении с жильём, ставкам для нежилых помещений и НДФЛ с доходов от аренды. ИП и юрлицо считают налоги по правилам применяемой системы налогообложения — упрощённой или общей, — что при определённых объёмах аренды может оказаться выгоднее, чем оформление на физлицо. Оптимальную форму владения разумно обсудить заранее, вместе с бухгалтером или юристом, до подписания договора, а не после.
Сама сделка по коммерческой недвижимости требует более узкой проверки, чем по жилью: разрешённое использование помещения, соответствие фактической деятельности проектной документации, при наличии арендатора — условия действующего договора аренды, а также техническое состояние здания и инженерных систем. Часть этих проверок пересекается с логикой покупки готового арендного бизнеса, но для ПСН под собственное использование акценты немного другие — здесь важнее пригодность помещения под конкретный вид деятельности, чем текущий арендный доход.
Как мы подбираем коммерческую недвижимость
Мы работаем на стороне покупателя: уточняем задачу — нужен готовый арендный поток, ПСН под собственный бизнес или площадка для будущей сдачи в аренду, — подбираем варианты под бюджет и локацию, проверяем статус объекта, разрешённое использование и, если есть, договор аренды. Модель вознаграждения по коммерческим объектам, в отличие от новостроек с фиксированной комиссией от застройщика, обсуждается индивидуально по каждому объекту — расскажу порядок на первом звонке. Также подбираем закрытые предложения вне открытой продажи через off-market.
Подобрать коммерческую недвижимость под задачу
Пришлём подходящие объекты — готовый арендный бизнес или ПСН — с честной проверкой статуса в удобный мессенджер. Работаем на стороне покупателя. На сообщение ответим в течение пятнадцати минут.
Частые вопросы
Что входит в понятие коммерческой недвижимости?
Коммерческая недвижимость — широкое понятие, которое включает офисы, склады, стрит-ретейл, помещения под сервисы и помещения свободного назначения. Объект может продаваться с уже работающим арендатором и договором аренды — тогда это готовый арендный бизнес, — а может быть пустым, без арендатора, и в этом случае доход появится только после того, как новый собственник сам сдаст помещение в аренду.
Что такое ПСН и чем оно отличается от обычного коммерческого помещения?
ПСН — помещение свободного назначения, формат без жёсткого функционального закрепления: сегодня там может работать магазин, завтра — клиника или шоурум, если это не противоречит проектной документации здания. Часто ПСН продаётся застройщиком на первых этажах новостроек вместе с квартирами в том же жилом комплексе, тогда как готовая коммерческая недвижимость с арендатором обычно приобретается на вторичном рынке как уже действующий бизнес с денежным потоком.
Кто может купить коммерческую недвижимость — только юрлицо?
Нет, коммерческую недвижимость и ПСН может купить и физическое лицо, и индивидуальный предприниматель, и юридическое лицо. От выбранной формы зависит налогообложение: физлицо платит налог на имущество и НДФЛ с доходов от аренды по одним правилам, ИП и юрлицо — по другим, с учётом применяемой системы налогообложения. Оптимальную форму владения обсуждают заранее, до сделки, вместе с бухгалтером или юристом.
В чём особенность сделки по ПСН в новостройке?
При покупке ПСН у застройщика в строящемся доме действует тот же договор долевого участия, что и при покупке квартиры в этом же жилом комплексе, с той разницей, что назначение помещения — нежилое коммерческое. Важно заранее уточнить проектную документацию: разрешённое использование, отдельный вход, инженерные мощности под конкретный вид деятельности. На вторичном рынке при покупке готового ПСН или коммерческого объекта с арендатором проверяют уже действующий статус и, если есть, договор аренды.
Как проверить объект перед покупкой коммерческой недвижимости?
Проверяют разрешённое использование и статус помещения по документам, наличие и условия действующего договора аренды, если он есть, техническое состояние здания и инженерных систем, а также историю объекта — не было ли обременений или споров. Эта проверка не менее важна, чем при покупке жилой недвижимости, а для коммерческих форматов часто требует более узкой экспертизы, которую разумно доверить профильному специалисту.
Как работает бюро nōmo при подборе коммерческой недвижимости?
Мы работаем на стороне покупателя: подбираем варианты под задачу — готовый арендный бизнес или ПСН под собственное использование — проверяем статус объекта и договор аренды, если он есть, и сопровождаем сделку до завершения. Модель вознаграждения по коммерческим объектам обсуждается индивидуально, в отличие от новостроек, где комиссия зафиксирована договором с застройщиком.