Что такое ДДУ, эскроу-счёт и цена застройщика: справочник покупателя недвижимости

Покупка квартиры в Москве — это десятки незнакомых слов: одни и те же цифры в разных источниках, маркетинговые этикетки классов, расчёты через банк, договоры на сотню страниц. Мы собрали этот справочник, чтобы вы могли быстро свериться с любым понятием и принимать решения уверенно. Голос здесь спокойный и честный: что знаем точно — говорим прямо, где параметры меняются — отправляем к первоисточнику. Бюро nōmo работает по прямым договорам со всеми крупными застройщиками, поэтому за каждым определением стоит наша ежедневная практика сделок, а не пересказ учебника.

Цена и договор

Что такое цена застройщика?

Цена застройщика — это официальная стоимость квартиры в прайсе девелопера, та же, что в его офисе продаж. Через бюро nōmo вы покупаете по этой же цене, не выше: мы работаем за партнёрское вознаграждение от застройщика, поэтому сопровождение для покупателя бесплатно. Никакой наценки агентства к цене лота не добавляется. Подробный разбор — в гайде как купить квартиру в новостройке.

Что такое ДДУ?

ДДУ — договор долевого участия по федеральному закону 214-ФЗ. По нему вы оплачиваете строящуюся квартиру, а застройщик обязуется передать её в оговорённый срок. Договор регистрируется в Росреестре, что защищает от двойных продаж, а деньги до сдачи дома лежат на эскроу-счёте в банке. Точный срок передачи по конкретному корпусу всегда сверяйте в актуальной проектной декларации на наш.дом.рф. Как устроена сделка целиком — в гайде как купить квартиру в новостройке.

Что такое эскроу-счёт?

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором ваши деньги за квартиру по ДДУ хранятся до сдачи дома. Застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию, а строит на банковское проектное финансирование. Если девелопер не достроит, банк вернёт деньги покупателю. С 2019 года такая схема обязательна для большинства новостроек, и именно она делает покупку строящегося жилья безопасной.

Классы и форматы

Какие бывают классы жилья?

Принято делить на эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Класс задаёт локацию, площади, высоту потолков, материалы фасада и отделки, благоустройство двора и степень приватности. Чёткого государственного стандарта нет, поэтому ориентироваться стоит на конкретные параметры проекта, а не только на маркетинговую этикетку. Развёрнуто и с примерами — в статье классы жилья: чем отличаются комфорт, бизнес и премиум.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Юридически апартаменты — нежилое помещение, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию, а коммунальные тарифы и налог на имущество обычно выше. Зато апартаменты часто дешевле квартиры в той же локации и нередко расположены в видовых башнях делового центра. Для жизни с семьёй чаще выбирают квартиру, под инвестицию или второе городское жильё рассматривают апартаменты. Разбор плюсов и минусов — в материале апартаменты или квартира.

Деньги и финансирование

Что такое ипотека на новостройку?

Это кредит банка на покупку квартиры по ДДУ в строящемся доме. Объект ещё не сдан, поэтому до ввода залогом служат права требования по договору, а после сдачи — сама квартира. Условия зависят от ставки, размера первого взноса, банка и действующих программ субсидирования, которые регулярно меняются. Точные параметры сверяйте напрямую с банком перед сделкой. Что важно знать в 2026 году — в обзоре ипотека на новостройку.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Зависит от срока владения. По ст. 217.1 НК РФ доход от продажи не облагается налогом, если квартира в собственности 5 лет и более, а в ряде случаев — единственное жильё, наследство или дар от близкого родственника — уже через 3 года. Если срок не соблюдён, ставка 13-15% с вычетом 1 млн руб. или расходов на покупку. Полный разбор со сроками, льготой для семей с детьми и таблицей — в статье налог с продажи квартиры.

Безопасность сделки

Как проверить застройщика перед покупкой?

Откройте карточку проекта на наш.дом.рф: там проектная декларация, разрешение на строительство, заявленные сроки и схема расчётов через эскроу. Посмотрите портфель уже сданных объектов девелопера и реальные темпы текущей стройки. Убедитесь, что продажи идут по ДДУ с эскроу-счётом, а не по сомнительным схемам. Бюро nōmo проверяет эти документы по каждому объекту перед тем, как рекомендовать его клиенту. Пошаговый алгоритм — в гайде как выбрать застройщика.

Что такое off-market лоты?

Off-market — это квартиры и пентхаусы, которых нет в открытой продаже и в общих прайсах. Их придерживают застройщики и собственники, а доступ к ним идёт через брокеров с прямыми отношениями с девелоперами. Чаще всего так продают лучшие видовые лоты, редкие форматы и пентхаусы в сильных проектах. У nōmo есть прямые договоры со всеми крупными застройщиками Москвы, поэтому такие лоты мы показываем клиентам адресно, под конкретный запрос. Актуальные закрытые лоты до старта продаж смотрите на странице off-market предложений.

Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичке?

Помимо актуальной выписки ЕГРН — правоустанавливающий документ продавца, нотариальное согласие супруга на продажу, если жильё куплено в браке, разрешение органов опеки при несовершеннолетнем собственнике, а также проверка продавца на банкротство в реестре fedresurs.ru. Полный чек-лист с таблицей — в статье документы при покупке квартиры.

Как этим пользоваться

Справочник устроен как карта: каждое определение — это точка входа, от которой можно уйти вглубь в развёрнутую статью журнала или сразу к подбору квартир. Если вы только начинаете разбираться, читайте сверху вниз — от цены и договора к классам, деньгам и безопасности сделки. Если ищете ответ на один конкретный вопрос, переходите к нужному блоку и при необходимости открывайте связанный разбор по ссылке. А когда термины станут понятны и появится запрос по конкретному проекту или району, мы соберём для вас подборку реальных лотов по цене застройщика.

Главное, что стоит запомнить из всего справочника: вы покупаете новостройку по цене девелопера, деньги до сдачи защищены эскроу, а сроки и параметры всегда проверяются в актуальной проектной декларации на наш.дом.рф. Всё остальное — это нюансы выбора, в которых мы помогаем разобраться бесплатно. Хороший брокер не продаёт вам конкретный дом, а сначала помогает понять, что именно вам подходит, и только потом показывает варианты.

Смотрите также