Налог с продажи квартиры в 2026 году

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Ключевой вопрос — сколько лет квартира была в собственности к моменту продажи. Если срок больше минимального, доход от продажи вообще не облагается НДФЛ и декларацию можно не подавать. Общее правило по п. 4 ст. 217.1 НК РФ — 5 лет. Но закон отдельно перечисляет случаи, когда действует сокращённый срок в 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

• Единственное жильё. Квартира — единственное жильё в собственности продавца на момент продажи. Правило сохраняется, даже если в течение 90 дней до этой продажи было куплено другое жильё — новое в зачёт не идёт.
• Наследство или дарение от близкого родственника. Право собственности возникло в результате наследования или дарения от члена семьи либо близкого родственника по Семейному кодексу.
• Приватизация. Квартира получена в собственность в результате приватизации муниципального или государственного жилья.
• Договор ренты. Право собственности возникло у плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Это то, что отличает эту статью от разбора налога на само владение недвижимостью — ежегодного платежа, который начисляется независимо от планов на продажу. Подробности о нём — в материале про налог на недвижимость: ставки, вычет и льготы.

Если минимальный срок не соблюдён: как считается налог

Когда квартиру продают раньше минимального срока, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (15% — с части дохода свыше 5 млн руб. в год). Но налог берётся не с полной суммы продажи: закон даёт выбрать один из двух вычетов по п. 2 ст. 220 НК РФ.

Есть важный нюанс для сделок с заниженной ценой в договоре: по п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена в ДКП меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, доходом для расчёта налога считается не цена по договору, а именно эта величина — 70% кадастра. Занизить налоговую базу указанием суммы ниже кадастра не получится.

Льгота для семей с детьми: налог 0% почти без условия по сроку

С 2022 года в НК РФ действует отдельная льгота для семей с детьми — пп. 3.1 ст. 217.1: доход от продажи не облагается налогом вообще, независимо от срока владения, если одновременно соблюдены все условия:

• В семье двое и более детей младше 18 лет — или младше 24, если ребёнок учится очно;
• Новое жильё куплено в том же календарном году, что и продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года;
• Новое жильё больше по площади или превышает кадастровую стоимость проданного;
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
• Продавцу и членам его семьи на момент продажи не принадлежит в совокупности более 50% в другом жилье, которое по площади больше приобретаемого.

Условие про 50 млн руб. кадастровой стоимости — то, на чём стоит заострить внимание владельцам премиальных объектов: льгота рассчитана на семьи, которые улучшают жилищные условия, а не на продажу самого дорогого сегмента рынка. Кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной цены, но по-настоящему трофейные лоты в центре Москвы могут превышать порог даже по кадастру — это стоит проверить заранее по выписке ЕГРН.

Заниженная цена в договоре и правила для нерезидентов

Отдельная категория продавцов — нерезиденты РФ, то есть те, кто провёл в стране меньше 183 дней в течение 12 месяцев. С 2019 года (закон №424-ФЗ) для них тоже действует освобождение по минимальному сроку владения — 3 или 5 лет, на общих основаниях. Но если срок не соблюдён, разница с резидентами существенная: ставка налога для нерезидента — 30% от полной суммы дохода, без права на имущественный вычет 1 млн руб. и без права уменьшить доход на расходы по покупке. Это отдельно стоит учитывать при планировании сделки, если продавец планирует уехать из страны надолго до истечения минимального срока владения.

Как и когда подавать декларацию

Если налог к уплате есть — по итогам года продажи подаётся декларация 3-НДФЛ, срок подачи — не позднее 30 апреля следующего года, а сам налог нужно оплатить до 15 июля. Если продажа подпадает под освобождение по сроку владения или под льготу для семей с детьми, подавать декларацию не требуется — но стоит быть готовым подтвердить основание, если налоговая запросит пояснения. Тему налогов при самой покупке — что платит уже покупатель на сделке — мы разбирали отдельно, в статье налоги при покупке квартиры в новостройке: три материала — про налог на владение, налог при покупке и налог при продаже — вместе покрывают весь цикл владения недвижимостью.

Читать дальше