Ежегодный налог на недвижимость: ставки, вычет и льготы

Из чего складывается налог на квартиру

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости объекта, а не от той цены, за которую вы его купили. Кадастровую стоимость определяет государственная оценка, и пересматривают её раз в несколько лет — последняя массовая переоценка в Москве прошла в 2023 году, и именно её результаты применяются в уведомлениях 2026 года.

Формула простая по логике, но в ней четыре множителя: кадастровая стоимость, ставка, доля в праве и срок владения за год. Из площади объекта сначала вычитают необлагаемую часть — так называемый налоговый вычет. И только остаток умножают на ставку. Поэтому два собственника с одинаковыми по площади квартирами могут платить совсем разные суммы — всё решает кадастр и район. Важно не путать этот ежегодный налог с разовыми платежами при самой покупке — о том, что платит покупатель в момент сделки, мы отдельно писали в материале про налоги при покупке квартиры.

Ставки в Москве: прогрессивная шкала 2026

Базовая ставка для жилья по Налоговому кодексу — 0,1%, но регионы вправе её менять. Москва пользуется этим правом и применяет прогрессивную шкалу: чем дороже квартира по кадастру, тем выше процент.

• До 10 млн руб. — ставка 0,1%
• 10–20 млн руб. — ставка 0,15%
• 20–50 млн руб. — ставка 0,2%
• 50–300 млн руб. — ставка 0,3%
• Свыше 300 млн руб. — ставка до 2,5%

Важная деталь, о которую спотыкаются покупатели дорогих лотов: шкала привязана к кадастровой стоимости, а не к цене покупки. Квартира в клубном доме вроде Бадаевского или Лаврушинского может стоить по рынку дороже, чем по кадастру — и тогда ставка окажется ниже, чем кажется по ценнику. Перед сделкой кадастровую стоимость стоит проверить заранее: она публична и доступна на сайте Росреестра по кадастровому номеру.

Как считается налог и у кого есть льгота: что говорит закон

Если отвлечься от конкретных цифр и посмотреть на закон целиком, вся конструкция налога на имущество физических лиц закреплена в главе 32 Налогового кодекса РФ — она регулирует и налоговую базу, и предельные ставки, и льготные категории, и порядок уплаты. Базой служит кадастровая стоимость объекта, а не инвентаризационная оценка и не цена, за которую квартиру купили: закон отказался от инвентаризационной стоимости именно потому, что она сильно занижала платежи по старым домам относительно новых.

Необлагаемый вычет по площади прямо закреплён статьёй 403 НК РФ: для квартиры из кадастровой стоимости при расчёте налоговой базы автоматически вычитается стоимость 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для дома — 50 кв. м. Это федеральная норма, действует по всей стране одинаково и не требует заявления от собственника.

Со ставками устроено чуть тоньше. Налоговый кодекс задаёт только верхнюю и нижнюю границу, а конкретный процент в этих пределах устанавливают муниципалитеты — в Москве это городской закон, в других регионах и городах Подмосковья свои нормативные акты. Поэтому формулировка «ставка для жилья» всегда означает «в диапазоне, который разрешил федеральный закон, а окончательную цифру определил конкретный муниципалитет». Как правило, для обычного жилья это около 0,1%, а для дорогой недвижимости с кадастровой стоимостью от 300 млн ₽ закон допускает поднимать ставку вплоть до 2%.

Льготные категории перечислены в статье 407 НК РФ: пенсионеры, инвалиды I и II группы, инвалиды с детства, ветераны и ряд других льготных категорий. Льгота освобождает от налога один объект каждого вида недвижимости — то есть одну квартиру, один дом, один гараж, а не всё имущество льготника разом. Порядок уплаты — раз в год, не позднее 1 декабря следующего года, тоже устанавливает эта же глава кодекса.

Важно понимать: эта конструкция действует одинаково независимо от того, как вы стали собственником — купили квартиру, получили по наследству или в подарок. Если жильё перешло к вам не по сделке купли-продажи, а по дарственной, налог на имущество всё равно начисляется по тем же правилам; о том, как устроено само дарение и какой налог платит одаряемый в момент получения квартиры, мы разбирали отдельно в статье про дарение квартиры.

Налоговый вычет по площади

Государство не облагает налогом часть метража каждого жилого объекта. Это и есть имущественный вычет, который применяется автоматически, без заявлений.

• Квартира или часть дома — минус 20 кв. м
• Комната или часть квартиры — минус 10 кв. м
• Жилой дом — минус 50 кв. м

С 1 января 2026 года для семей с тремя и более детьми вычет расширили: дополнительно 5 кв. м на квартиру или комнату и 7 кв. м на дом за каждого несовершеннолетнего ребёнка. Льгота работает, пока старшему ребёнку не исполнилось 18 лет, для студентов-очников планка выше — до 23 лет. На небольшой студии вычет в 20 метров может срезать налоговую базу почти вдвое, на просторной квартире эффект меньше, но он есть всегда.

Льготы и кто освобождён

Полностью освобождены от налога на имущество пенсионеры, инвалиды первой и второй групп, инвалиды с детства, ветераны, участники СВО и члены их семей, а также ряд других категорий. Освобождение действует на один объект каждого типа: одну квартиру, один дом, один гараж или машино-место. Если у пенсионера две квартиры, за вторую налог придётся платить — но можно выбрать, какую именно освободить, выгоднее ту, где налог выше.

Есть два условия. Объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности, и его кадастровая стоимость не должна превышать 300 млн руб. — на дворцы льгота не распространяется. Заявление на льготу подаётся через личный кабинет на сайте ФНС, но во многих случаях налоговая применяет её сама по данным Пенсионного фонда.

Как считать налог на новостройку до получения ключей

Отдельный вопрос, который часто задают покупатели по ДДУ: платится ли налог, пока дом ещё строится. Нет — обязанность платить налог на имущество возникает только после регистрации права собственности в Росреестре, а до этого момента объекта как объекта налогообложения формально не существует. Первое уведомление приходит уже за тот год, в котором собственность зарегистрирована, и рассчитывается пропорционально числу полных месяцев владения в этом году, а не за весь год целиком.

Лимит роста и срок уплаты

Кадастровая переоценка иногда увеличивает стоимость заметно, и собственники боятся, что налог вырастет в разы. Этого не произойдёт: пункт 8.1 статьи 408 Налогового кодекса ограничивает рост суммы налога десятью процентами в год к предыдущему году. Даже если кадастр прибавил тридцать процентов, в уведомлении вы увидите прибавку не больше десяти.

Платить нужно один раз в год, не позднее 1 декабря, за предыдущий налоговый период. То есть налог за 2025 год оплачивается до 1 декабря 2026 года. Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика или почтой осенью. Если объект новый, а уведомления нет — это не повод не платить: о появившейся недвижимости собственник обязан сообщить сам, иначе набегают пени.

Читать дальше