Налог на недвижимость для собственника

Из чего складывается налог на квартиру

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости объекта, а не от той цены, за которую вы его купили. Кадастровую стоимость определяет государственная оценка, и пересматривают её раз в несколько лет — последняя массовая переоценка в Москве прошла в 2023 году, и именно её результаты применяются в уведомлениях 2026 года.

Формула простая по логике, но в ней четыре множителя: кадастровая стоимость, ставка, доля в праве и срок владения за год. Из площади объекта сначала вычитают необлагаемую часть — так называемый налоговый вычет. И только остаток умножают на ставку. Поэтому два собственника с одинаковыми по площади квартирами могут платить совсем разные суммы — всё решает кадастр и район.

Ставки в Москве: прогрессивная шкала 2026

Базовая ставка для жилья по Налоговому кодексу — 0,1%, но регионы вправе её менять. Москва пользуется этим правом и применяет прогрессивную шкалу: чем дороже квартира по кадастру, тем выше процент.

• До 10 млн руб. — ставка 0,1%
• 10–20 млн руб. — ставка 0,15%
• 20–50 млн руб. — ставка 0,2%
• 50–300 млн руб. — ставка 0,3%
• Свыше 300 млн руб. — ставка до 2,5%

Важная деталь, о которую спотыкаются покупатели дорогих лотов: шкала привязана к кадастровой стоимости, а не к цене покупки. Квартира в клубном доме вроде Бадаевского или Лаврушинского может стоить по рынку дороже, чем по кадастру — и тогда ставка окажется ниже, чем кажется по ценнику. Перед сделкой кадастровую стоимость стоит проверить заранее: она публична и доступна на сайте Росреестра по кадастровому номеру.

Налоговый вычет по площади

Государство не облагает налогом часть метража каждого жилого объекта. Это и есть имущественный вычет, который применяется автоматически, без заявлений.

• Квартира или часть дома — минус 20 кв. м
• Комната или часть квартиры — минус 10 кв. м
• Жилой дом — минус 50 кв. м

С 1 января 2026 года для семей с тремя и более детьми вычет расширили: дополнительно 5 кв. м на квартиру или комнату и 7 кв. м на дом за каждого несовершеннолетнего ребёнка. Льгота работает, пока старшему ребёнку не исполнилось 18 лет, для студентов-очников планка выше — до 23 лет. На небольшой студии вычет в 20 метров может срезать налоговую базу почти вдвое, на просторной квартире эффект меньше, но он есть всегда.

Льготы и кто освобождён

Полностью освобождены от налога на имущество пенсионеры, инвалиды первой и второй групп, инвалиды с детства, ветераны, участники СВО и члены их семей, а также ряд других категорий. Освобождение действует на один объект каждого типа: одну квартиру, один дом, один гараж или машино-место. Если у пенсионера две квартиры, за вторую налог придётся платить — но можно выбрать, какую именно освободить, выгоднее ту, где налог выше.

Есть два условия. Объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности, и его кадастровая стоимость не должна превышать 300 млн руб. — на дворцы льгота не распространяется. Заявление на льготу подаётся через личный кабинет на сайте ФНС, но во многих случаях налоговая применяет её сама по данным Пенсионного фонда.

Лимит роста и срок уплаты

Кадастровая переоценка иногда увеличивает стоимость заметно, и собственники боятся, что налог вырастет в разы. Этого не произойдёт: пункт 8.1 статьи 408 Налогового кодекса ограничивает рост суммы налога десятью процентами в год к предыдущему году. Даже если кадастр прибавил тридцать процентов, в уведомлении вы увидите прибавку не больше десяти.

Платить нужно один раз в год, не позднее 1 декабря, за предыдущий налоговый период. То есть налог за 2025 год оплачивается до 1 декабря 2026 года. Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика или почтой осенью. Если объект новый, а уведомления нет — это не повод не платить: о появившейся недвижимости собственник обязан сообщить сам, иначе набегают пени.

Читать дальше