Дарение квартиры: как оформить и когда это выгоднее продажи

Что такое дарение и чем оно отличается от продажи

Дарение — это безвозмездная передача квартиры в собственность другому человеку. Ключевое слово здесь «безвозмездная»: даритель не получает за квартиру денег, встречных условий или обязательств. Как только в договоре появляется хотя бы намёк на оплату, проживание дарителя «в обмен» или содержание — это уже не дарение, и такую сделку легко признать притворной.

Отсюда и практический смысл дарственной. Её используют, чтобы передать жильё внутри семьи без денежного оборота: родители — детям, бабушка — внуку, супруги — между собой. Для близких родственников это самый чистый и дешёвый способ переоформить квартиру. Если же стороны не родственники, дарение почти всегда проигрывает обычной купле-продаже по налогам — об этом ниже.

Главное изменение: нотариус стал обязателен

До 2025 года договор дарения между близкими родственниками можно было составить в простой письменной форме и сдать на регистрацию напрямую. С 13 января 2025 года это закончилось: теперь любой договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В первоначальном законопроекте было исключение для родственников, но в финальной редакции его убрали — нотариус нужен всем.

Что это меняет на практике. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие давления, чистоту прав на квартиру и сам формирует корректный текст договора. Без его удостоверительной надписи Росреестр откажет в регистрации. Зато появился и плюс: заверенный нотариусом договор он же по умолчанию направляет на регистрацию в электронном виде, и переход права оформляется быстрее.

Порядок оформления: шесть шагов

1. Соберите документы. Паспорта дарителя и одаряемого, документ-основание права собственности (выписка ЕГРН, договор, по которому квартира получена), при необходимости — нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке.
2. Проверьте, что квартира «чистая». Нет арестов, залогов и зарегистрированного обременения. Нотариус это проверит, но лучше знать заранее: подаренная квартира в ипотеке требует согласия банка.
3. Запишитесь к нотариусу. Он составляет договор дарения, разъясняет сторонам последствия и удостоверяет сделку. Можно прийти с собственным проектом договора — нотариус приведёт его в порядок.
4. Оплатите тариф и госпошлину. Нотариальный тариф плюс госпошлина за регистрацию в Росреестре. Кто и сколько платит — в следующем разделе.
5. Регистрация перехода права. Нотариус направляет документы в Росреестр в электронном виде — регистрация занимает около одного рабочего дня. Если подавать самостоятельно через МФЦ, срок доходит до 9 рабочих дней.
6. Получите выписку ЕГРН. После регистрации одаряемый становится полноправным собственником, и в выписке стоит его имя. На этом сделка завершена.

Сколько стоит и кто платит налог

Расходы складываются из двух частей. Госпошлина за регистрацию в Росреестре — 4000 ₽ для физлица, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽; для более дорогих объектов считают 0,02% от кадастровой стоимости. Платит её обычно одаряемый, поскольку право регистрируется на него. Сверху — нотариальный тариф: для сделок, требующих обязательного удостоверения, между близкими родственниками это 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽, плюс отдельная плата за правовую и техническую работу нотариуса.

Теперь о налоге, и это самый частый вопрос. Если даритель и одаряемый — близкие родственники по Семейному кодексу (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры), НДФЛ не платится вовсе, и декларацию подавать не нужно. Если же квартиру дарят не близкому родственнику или постороннему человеку, одаряемый платит НДФЛ 13% (15% с суммы свыше 2,4 млн ₽) от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года сделки. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подают до 30 апреля следующего года, а налог уплачивают до 15 июля. Подробнее о том, как устроены налоги при сделках с недвижимостью и в каких случаях можно вернуть часть денег через налоговый вычет, мы разбирали отдельно.

Когда дарение — не лучший вариант

Дарственная безупречна внутри семьи, но между чужими людьми её часто выбирают по ошибке. Если получатель не близкий родственник, налог 13–15% от кадастра способен превысить любую экономию на оформлении — нередко выгоднее оформить полноценную куплю-продажу и сохранить право на вычет. Ещё одна частая ситуация — дарение доли: с 2025 года оно тоже идёт только через нотариуса, и расчёт тарифа здесь свой.

Отдельно стоит помнить про оспаривание. Дарение можно отменить, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, и оспорить через суд, если даритель на момент сделки был недееспособен или действовал под давлением. Поэтому подпись «задним числом» или дарение от пожилого родственника без медицинского подтверждения дееспособности — это риск для самого одаряемого. Если же речь о новой квартире от застройщика, которую планируете подарить, начните с проверки самого объекта: как проверить застройщика и не получить в подарок проблему, мы расписали в отдельном гайде.

Ещё один практический нюанс 2026 года: если одаряемый впоследствии решит продать подаренную квартиру раньше минимального срока владения, налоговая база при расчёте НДФЛ с продажи определяется не от нуля, а от кадастровой стоимости на дату дарения, если именно с неё был уплачен налог при получении подарка. Это защищает одаряемого от двойного налогообложения одной и той же стоимости — государство не облагает налогом одну и ту же сумму дважды: один раз при дарении, второй раз при продаже.

Кому дарение выгоднее, чем продажа

Дарение регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ, и статья 572 ГК РФ прямо закрепляет его безвозмездность как обязательный признак сделки — по своей юридической природе дарение устроено совсем иначе, чем купля-продажа: здесь нет цены, нет встречного предоставления, а значит и налоговая логика строится не вокруг дохода продавца, а вокруг того, кто и что фактически получил безвозмездно. Это и определяет, кому дарственная выгоднее обычной сделки, а кому — нет.

Если дарят близкому родственнику — супругу, родителям, детям, бабушкам, дедушкам, внукам, полнородным и неполнородным братьям и сёстрам — НДФЛ не возникает вовсе. Основание — пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, который прямо освобождает такие доходы от налога. Для этой категории дарение практически всегда выгоднее продажи: не нужно ждать истечения минимального срока владения, не нужно подтверждать расходы на покупку, не возникает НДФЛ с разницы между кадастровой стоимостью и суммой в договоре. Единственные расходы — нотариальный тариф и госпошлина, о которых мы говорили выше.

Если же одаряемый не входит в круг близких родственников — например, это племянник, гражданский супруг, дальний родственник или просто знакомый — картина меняется полностью. Такой одаряемый обязан заплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости квартиры, и вычесть из этой базы расходы дарителя на покупку нельзя: у одаряемого их попросту не было, ведь он ничего не платил. В такой ситуации дарение почти всегда проигрывает продаже по деньгам, и семье стоит заранее прикинуть оба варианта, а не выбирать дарение по инерции просто потому, что «так проще».

Отдельно стоит сказать про дарение доли в праве собственности — оно нередко возникает, когда квартиру дробят между несколькими наследниками или супругами. Здесь по статье 42 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение обязательно всегда, независимо от того, кто кому дарит долю и являются ли стороны родственниками. Это отдельное и более строгое требование, чем общее правило об обязательном нотариусе для дарения недвижимости в целом.

И ещё один момент, который часто путают с продажей. При продаже квартиры для освобождения от НДФЛ важен минимальный срок владения — 5 лет или 3 года для отдельных случаев, подробно об этом мы писали в материале про налоги при покупке квартиры. При дарении между близкими родственниками этот вопрос вообще не встаёт: освобождение от налога здесь работает по другому основанию и не зависит от того, сколько лет даритель владел квартирой до сделки. Это два разных механизма освобождения, и путать их не стоит: для дарения имеет значение степень родства, для продажи — срок владения. После регистрации права собственности одаряемый становится и плательщиком обычного налога на имущество — он начисляется ежегодно уже вне зависимости от того, как квартира была получена.

Читать дальше