Налоги при покупке квартиры в новостройке: вычет и что будет при продаже

Платит ли покупатель налог при покупке

Короткий ответ — нет. Налог при покупке квартиры в новостройке платит не покупатель, а застройщик: на нём НДС и налог на прибыль с продажи. Эти платежи застройщик уже заложил в цену квадратного метра, поэтому отдельной строкой «налог» вам в договоре не появится. Ни по договору долевого участия, ни по договору купли-продажи готовой квартиры обязанности заплатить налог в момент сделки у вас не возникает.

Расходы покупателя при сделке — другие: государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре (для физлица это 4 000 ₽ за квартиру при цене сделки до 20 млн ₽ и 0,02% от цены, но не более 500 000 ₽, для более дорогих лотов), услуги нотариуса, если они нужны, и банковские комиссии. Это сборы, а не налог, и они несопоставимы с самой стоимостью квартиры. Сам факт покупки налоговую базу не создаёт.

Налог появляется в двух других точках: после того как вы становитесь собственником (ежегодный налог на имущество) и если вы потом будете квартиру продавать (НДФЛ с продажи, если не прошёл минимальный срок владения). О продаже — отдельный разговор, а здесь сосредоточимся на том, что важно именно при покупке: как вернуть часть денег и сколько вы будете платить за владение.

Имущественный вычет: как вернуть до 650 000 ₽

Главная хорошая новость для покупателя — имущественный налоговый вычет. Государство возвращает 13% уплаченного вами НДФЛ с суммы, потраченной на квартиру, в пределах лимита. Это не льгота и не подарок: вам возвращают ваш же подоходный налог, который работодатель удерживал из зарплаты.

В 2026 году действуют два лимита:

• 2 000 000 ₽ — на стоимость самой квартиры. Максимум к возврату — 260 000 ₽ (13% от 2 млн). Даже если квартира стоит 30 млн, базой для вычета считаются только первые 2 млн.
• 3 000 000 ₽ — на проценты по ипотеке. Максимум к возврату — 390 000 ₽ (13% от 3 млн). Этот лимит считается отдельно и только по фактически уплаченным банку процентам.

В сумме один человек может вернуть до 650 000 ₽. Если квартиру покупают супруги в браке, каждый заявляет вычет по своим лимитам — на двоих это до 1,3 млн ₽. Основной вычет в 2 млн с 2014 года можно «добирать» по нескольким объектам, если на первой квартире лимит не выбран полностью. А вот вычет по процентам даётся только на один объект за всю жизнь, поэтому его выгоднее приберечь для крупной ипотеки.

Один нюанс по ставке: с 2025 года для доходов свыше 2,4 млн ₽ в год действует прогрессивная шкала НДФЛ, но имущественный вычет по основной базе по-прежнему возвращается по ставке 13%. Расчёт привязан к ставке вашего налога, поэтому конкретную сумму к возврату удобнее считать под ваш доход.

Когда у новостройки возникает право на вычет

Здесь у новостройки своя особенность, на которой спотыкаются многие. По договору долевого участия право на вычет возникает не с даты подписания ДДУ, а с даты подписания акта приёма-передачи квартиры. Логика простая: пока дом строится, объекта ещё нет, возвращать налог не с чего.

На практике это значит вот что. Допустим, вы заключили ДДУ в 2024 году, а дом сдали и акт подписали в 2026-м. Право на вычет возникает с 2026 года, и вернуть налог вы сможете за 2026 год и далее — но не за 2024 и 2025, когда квартиры как объекта ещё не было. Поэтому при покупке на ранней стадии вычет — это история, которая «включится» через год-два, к моменту ключей. Это нормально и заложено в закон.

Подать декларацию можно после того, как право собственности зарегистрировано в Росреестре, приложив сам ДДУ, акт приёма-передачи и документы об оплате. Если на эту тему смотреть глубже, как устроена сама сделка и что проверять в договоре, мы разбирали в материале о договоре долевого участия, а механику возврата подробно — в гайде про налоговый вычет.

Налог на имущество после покупки

Как только вы стали собственником, появляется ежегодный налог на имущество физических лиц. Считается он от кадастровой стоимости квартиры, а не от цены покупки, и приходит уведомлением осенью следующего года — платить нужно до 1 декабря.

Базовая ставка для квартир — 0,1% от кадастровой стоимости. Но регионы вправе её менять, и Москва пользуется этим для дорогого жилья по прогрессивной шкале:

• до 10 млн ₽ кадастровой стоимости — 0,1%;
• 10–20 млн ₽ — 0,15%;
• 20–50 млн ₽ — 0,2%;
• 50–300 млн ₽ — 0,3%;
• дороже 300 млн ₽ — повышенная ставка до 2%.

При расчёте налога из площади автоматически вычитается стоимость 20 кв. м — это федеральный вычет, заявлять его не нужно, налоговая применяет сама. Поэтому за компактную квартиру налог выходит заметно меньше, чем «площадь × ставка». Ещё одно правило защищает от резких скачков: рост налога год к году ограничен 10%.

Отдельно стоит знать про апартаменты. Юридически это нежилое помещение, и ставка налога на имущество там выше — 0,5% и больше, а федеральный вычет на 20 кв. м не действует. Разницу между этими форматами и её влияние на стоимость владения мы разбирали в статье апартаменты или квартира. И ещё хорошая новость для 2026 года: повышенный налог на дорогие недостроенные квартиры в новостройках отменили — пока дом не сдан и объект числится как незавершённое строительство, к нему применяется пониженная ставка.

Налог при последующей продаже: минимальный срок владения

Сама покупка, как мы уже сказали, дохода не создаёт и НДФЛ не облагается — это трата денег, а не заработок. Но у любой квартиры однажды может встать вопрос о продаже, и здесь в игру вступает совсем другой механизм — минимальный срок владения, закреплённый статьёй 217.1 Налогового кодекса РФ. Он определяет, нужно ли вообще платить налог с дохода от продажи, и именно поэтому его стоит держать в голове ещё на этапе покупки, а не разбираться в нём в последний момент.

Общее правило: чтобы продать квартиру без НДФЛ, нужно владеть ею не менее пяти лет. Это базовый срок для недвижимости, купленной по договору — будь то ДДУ с последующим оформлением права или готовая квартира по договору купли-продажи. Но есть и льготное исключение: если продаваемая квартира — единственное жильё продавца (и в собственности нет второй квартиры, за исключением случая, когда новую купили в течение 90 дней до продажи старой), минимальный срок сокращается до трёх лет. Для новостройки этот срок по общему правилу считается не с даты подписания ДДУ, а с даты полной оплаты по договору — это отдельная особенность первичного рынка, отличная от вторичного жилья.

Если квартиру продают раньше минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%. Но налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы: продавец вправе уменьшить доход либо на фиксированный вычет в 1 млн ₽, либо на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры — вычитается то, что выгоднее в конкретном случае. Если расходы на покупку были больше 1 млн ₽ и подтверждены платёжными документами, обычно выгоднее выбрать именно расходы, а не фиксированный вычет.

Важно не путать эту тему с имущественным вычетом при покупке, о котором мы говорили выше в этой же статье — это два разных вычета с разной механикой и разным лимитом, подробный разбор именно вычета при покупке смотрите в гайде про налоговый вычет. А если планируете продавать старую квартиру, чтобы зачесть её в покупку новой, минимальный срок владения играет роль и в этой схеме — мы разбирали её отдельно в материале как продать квартиру в зачёт новостройки.

Разовые платежи на сделке против ежегодного налога на владение

Важно не путать две большие темы, которые часто сливаются в голове покупателя в одну. Всё, что описано выше, — это разовые события: сама покупка (без налога), вычет (разовый возврат в пределах лимита) и налог при будущей продаже (тоже разовое событие, и то не всегда). А есть отдельный, ежегодный платёж — налог на имущество физических лиц, который приходит каждый год, пока вы остаётесь собственником, вне зависимости от того, купили вы квартиру, получили в наследство или в подарок. Подробный разбор именно этого ежегодного налога, ставок по кадастровой стоимости и льгот — в статье налог на недвижимость для собственника.

Как не переплатить и ничего не потерять

Налоговая сторона покупки — это не про то, чтобы заплатить лишнее, а про то, чтобы вовремя забрать своё и заранее посчитать стоимость владения. Несколько практических ориентиров:

1. Сохраняйте все документы об оплате. Платёжки, акт приёма-передачи, кредитный договор, справки банка об уплаченных процентах — без них вычет не оформить.
2. Не торопитесь с декларацией до акта. По новостройке право возникает с даты передачи квартиры, раньше подавать бессмысленно.
3. Считайте налог на имущество до сделки. Для дорогих лотов в Москве разница между 0,1% и 0,3% — это десятки тысяч рублей в год, и это стоит закладывать в бюджет.
4. Если берёте ипотеку — берегите вычет по процентам. Он одноразовый, поэтому логично использовать его на самой крупной ипотеке. Как устроены программы 2026 года, мы разобрали в гайде про ипотеку на новостройку.
5. Учитывайте статус формата. Квартира и апартаменты облагаются по-разному, и это влияет на ежегодные платежи.

Налоги — это часть финансовой картины покупки наравне с ценой, ипотечной ставкой и форматом квартиры. Когда всё посчитано заранее, сделка проходит спокойно, а вычет превращается из «бумажной волокиты» во вполне ощутимые 260–650 тысяч рублей возврата.

Читать дальше