Как продать квартиру в Москве: пошаговый гид

Шаг 1. Оценка и подготовка

Первая ошибка продавца — назначить цену «на глаз» по соседним объявлениям, которые сами по себе часто завышены на старте продаж. Реальный ориентир — это цена закрытых сделок по похожим лотам, а не цена в объявлении конкурента. Из чего складывается рыночная стоимость премиальной квартиры и почему автоматические калькуляторы её не считают — в отдельном материале про оценку квартиры перед продажей.

Параллельно с оценкой стоит привести объект в товарный вид: убрать личные вещи с фотографий и показов, сделать лёгкий косметический ремонт там, где это оправдано, и заранее собрать документы — это резко сокращает срок сделки, потому что не приходится донакапливать бумаги уже после того, как покупатель найден.

Шаг 2. Юридическая чистота

Покупатели и их брокеры всё внимательнее проверяют объект перед авансом, и любая неясность в документах тормозит сделку или вовсе её срывает. Продавцу стоит заранее закрыть три типа рисков.

• Обременения. Если квартира в ипотеке, нужно заранее уточнить в банке процедуру снятия залога — обычно это происходит одновременно с расчётами по сделке через аккредитив, но банк должен подтвердить эту схему заранее.
• Аресты и споры. Актуальная выписка ЕГРН с разделом «Ограничения прав» — первое, что запросит покупатель. Если по объекту есть судебный спор или арест, сделка невозможна до его снятия.
• Незаконные перепланировки. Росреестр может приостановить регистрацию, если фактическая планировка не совпадает с техпланом БТИ. Несогласованную перепланировку стоит либо узаконить заранее, либо честно предупредить покупателя — это часть переговоров по цене.

Полный чек-лист документов, которые проверяет сторона покупателя на вторичном рынке, — в статье документы при покупке квартиры: то же самое пригодится продавцу, чтобы понимать, что у него запросят.

Шаг 3. Показы

На показе продают не квадратные метры, а образ жизни в этой квартире: свет, тишина, вид, состояние подъезда. Простое правило — минимум личных вещей в кадре и в комнатах, света должно быть больше, чем кажется достаточным. Отдельный вопрос безопасности: не передавайте оригиналы правоустанавливающих документов до получения аванса или задатка, копий для проверки достаточно на этом этапе. Если показов много и параллельно идут переговоры с несколькими покупателями, важно фиксировать договорённости письменно — устные обещания о цене и сроках источник почти всех конфликтов на сделке.

Шаг 4. Сделка: аванс, договор, расчёты

После того как цена согласована, стороны обычно фиксируют намерения авансом или задатком. Разница юридически существенная: аванс при срыве сделки по любой причине просто возвращается, а задаток по статьям 380-381 ГК РФ — обеспечительный платёж: если сделка срывается по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если по вине продавца — он обязан вернуть задаток в двойном размере. Условие обязательно нужно закрепить письменно, иначе платёж по умолчанию считается авансом.

Дальше — основной договор купли-продажи. По общему правилу допустима простая письменная форма, но по статье 42 федерального закона №218-ФЗ нотариальное удостоверение обязательно, если продаётся доля в праве собственности либо среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный. Расчёты безопаснее вести не наличными и не через банковскую ячейку, а через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка: деньги покупателя блокируются на спецсчёте и переводятся продавцу только после регистрации перехода права в Росреестре — рискует меньше и покупатель, и продавец. Срок регистрации при подаче через МФЦ или в электронном виде обычно короче, чем при бумажной подаче напрямую в Росреестр.

Сам vs с брокером: что меняется на практике

Ни один вариант не универсален: для ликвидной типовой квартиры в спокойном районе самостоятельная продажа вполне реальна. Для штучного премиального объекта, где узкий круг платёжеспособных покупателей и высокая цена ошибки, разница в результате бывает значительной — подробнее о том, что именно делает брокер на стороне продавца, в материале об услугах риэлтора.

После сделки: акт и налоги

Формально сделка завершается не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права в Росреестре и передачи квартиры по акту приёма-передачи — именно акт фиксирует дату, с которой ответственность за объект переходит к покупателю. Отдельно стоит заранее понимать, придётся ли платить НДФЛ с продажи и есть ли право на вычет — правила зависят от срока владения и того, единственное ли это жильё, разбор — в статье налог с продажи квартиры.

Читать дальше