Почему апартаменты дешевле — и за чей счёт
Апартаменты юридически относятся к нежилому фонду, поэтому застройщик может строить их там, где жилой дом не разрешён, и продавать на 10–20% дешевле сопоставимой квартиры в той же локации. Для инвестора это ниже порог входа: на тот же бюджет берётся объект ближе к центру или большей площади.
Но скидка не бывает бесплатной. За неё вы платите повышенным налогом на имущество, коммерческими тарифами на коммуналку, отсутствием налогового вычета и недоступностью льготных ипотечных программ. Именно эти статьи и съедают часть арендного потока, поэтому считать доходность апартаментов по цене квадратного метра — ошибка. Если вы выбираете между форматами под себя, а не под сдачу, посмотрите отдельный разбор апартаменты или квартира.
Сколько реально приносит аренда
Чистая доходность от долгосрочной аренды апартаментов в Москве обычно укладывается в 6–10% годовых — это уже после вычета налогов, коммунальных платежей, простоев между жильцами и мелкого ремонта. Цифра в районе 8–12%, которую любят показывать в рекламе, как правило, считается «грязной»: от ставки аренды без расходов и без учёта месяцев, когда квартира стоит пустой.
Если прибавить рост стоимости самого объекта, совокупная отдача в удачных проектах может доходить до 13–20% за период владения. Но рост цены не гарантирован и сильно зависит от стадии входа: на котловане потенциал выше, риск тоже. По данным рынка, в 2026 году ждут умеренного роста цен на жильё в пределах 5–10% годовых в зависимости от района.
Окупаемость и где теряется доходность
При сдаче в долгосрочную аренду апартаменты в Москве окупаются за 10–15 лет. Сервисные апарт-отели с управляющей компанией и посуточной загрузкой обещают 3–7 лет, но забирают 15–25% выручки за управление и несут операционные риски: сезонность, простои, износ от частой смены гостей. Чистыми такие проекты редко дают больше классической аренды.
Главные точки, где утекает доходность:
- Налог на имущество. Для апартаментов ставка 0,5–2% от кадастровой стоимости против 0,1% у квартиры, и нет вычета на 20 м². В деньгах это в несколько раз больше ежегодного налога.
- Коммунальные тарифы. Считаются как для коммерческого помещения и выходят на 15–30% дороже, чем в жилом доме при той же площади.
- Простои. Один-два пустых месяца в году сразу снимают процент-полтора с годовой доходности.
- Налог с аренды. Самозанятость 6% или НДФЛ — закладывайте сразу, иначе расчёт получается слишком оптимистичным.
Эти же статьи стоит держать в голове и при покупке обычной квартиры под сдачу — логику расчёта мы разбирали в материале про квартиру в инвестицию, а полный список платежей при сделке есть в гайде налоги при покупке квартиры.
Что изменилось со статусом в 2026 году
3 февраля 2026 года Конституционный суд разрешил временную регистрацию по месту пребывания в апартаментах — с письменного согласия собственника, для тех объектов, которые по характеристикам предназначены для проживания и не входят в гостиничный фонд. Для арендного бизнеса это плюс: жильцу проще оформить регистрацию, объект становится привлекательнее.
При этом сам статус не поменялся. Постоянная прописка в апартаментах по-прежнему невозможна, объект остаётся нежилым: повышенные налоги и тарифы сохраняются, льготные программы и материнский капитал на апартаменты не распространяются. То есть юридически апартамент не превратился в квартиру — изменилась только одна неудобная деталь, и закладывать в модель «теперь это почти жильё» не стоит.
Какие апартаменты брать под доход
Доходность делает не формат, а конкретный объект. Под сдачу работают апартаменты в локациях с устойчивым арендным спросом: рядом деловые кластеры, метро, вуз или крупный работодатель. Площадь — компактная, потому что её проще и быстрее сдать; видовые верхние этажи в башнях дают премию к ставке. Имеет значение и репутация застройщика: как её проверять, описано в гайде как проверить застройщика.
Из премиальных московских проектов с апарт-форматом в работе бюро — высотные Capital Towers у набережной и Бадаевский на Кутузовском, где арендный спрос подкреплён локацией. Стартовать имеет смысл с ранней стадии: как сравнивать проекты и не переплатить, разбираем в материале как выбрать новостройку.
Посчитаем доходность под ваш бюджет
Частное бюро nōmo подберёт апартаменты под сдачу и покажет честный расчёт: чистый поток после налогов и тарифов, срок окупаемости, доступ к закрытым лотам. Без приукрашенных цифр. Ответ в течение 15 минут.
Частые вопросы
Какая реальная доходность у апартаментов в Москве?
Чистая доходность от долгосрочной аренды обычно 6–10% годовых после вычета налогов, коммунальных платежей и простоев. С учётом роста цены объекта совокупная отдача в удачных проектах доходит до 13–20%, но это не гарантировано.
За сколько лет окупаются апартаменты?
При долгосрочной аренде — обычно 10–15 лет. Сервисные апарт-отели с управлением окупаются быстрее, но забирают часть выручки на комиссию и несут операционные риски.
Можно ли прописаться в апартаментах в 2026 году?
После решения КС от 3 февраля 2026 года разрешена временная регистрация с согласия собственника. Постоянная прописка невозможна: апартаменты остаются нежилым помещением.
Почему апартаменты дешевле квартиры?
Они относятся к нежилому фонду и стоят на 10–20% меньше сопоставимой квартиры. Ниже порог входа, но выше налог и тарифы, нет вычета и льготной ипотеки.
Платят ли с апартаментов налог на имущество как с квартиры?
Нет, выше. Ставка 0,5–2% от кадастровой стоимости против 0,1% у квартиры, и нет вычета на 20 м². Это нужно закладывать в расчёт доходности.