Что обязательно, а что добровольно
Закон требует страховать только сам залог. Статья 31 закона 102-ФЗ «Об ипотеке» обязывает заёмщика застраховать заложенную недвижимость от рисков утраты и повреждения на весь срок кредита. Без действующего полиса на квартиру или дом банк не выдаст ипотеку — это конструкция, а не пожелание. Если полис прекратит действовать в процессе, банк вправе застраховать залог сам и выставить вам счёт.
Всё остальное — добровольно. Страхование жизни и здоровья заёмщика и титульное страхование (защита от риска, что сделку оспорят и вы потеряете право собственности) закон оформлять не обязывает. Банк не имеет права отказать в кредите только потому, что вы не взяли личную страховку. Что он может — изменить ставку, и об этом ниже.
Эту разницу важно понимать ещё на этапе выбора квартиры. На первичном рынке через эскроу-счёт по 214-ФЗ титульный риск почти отсутствует, потому что вы первый собственник, а на вторичке он реален. Подробнее о механике сделки мы писали в гайде о том, как купить квартиру в новостройке Москвы, и в материале про эскроу-счета.
Сколько стоит полис в 2026 году
Страхование недвижимости — самая дешёвая часть. Обычно это десятые доли процента от суммы остатка долга в год: для типичной московской ипотеки выходит несколько тысяч рублей. Тариф зависит от типа дома, материала перекрытий и года постройки, поэтому новостройка страхуется дешевле старого фонда.
Страхование жизни считают индивидуально. Тарифы начинаются примерно от 0,16% остатка кредита и растут с возрастом, хроническими диагнозами и рискованной профессией. Молодой заёмщик без проблем со здоровьем платит по нижней границе, а после пятидесяти или с серьёзным анамнезом — заметно больше. Важная деталь: полис каждый год пересчитывается от уменьшающегося остатка долга, поэтому к концу срока платёж становится скромным.
Титульное страхование берут обычно на первые три года — это срок, в течение которого чаще всего всплывают основания оспорить прошлую сделку. Для новостройки оно, как правило, не нужно вовсе.
Зачем вообще брать страхование жизни
У личного полиса две роли, и их стоит разделять. Первая — финансовая: страхование жизни снижает ставку по ипотеке примерно на 1–2 процентных пункта, потому что уменьшает для банка риск невозврата. На длинной дистанции эта скидка нередко перекрывает стоимость самого полиса, и тогда страховка работает «в плюс».
Вторая роль — защита семьи. Если с заёмщиком случится непоправимое, страховая гасит остаток долга, и квартира остаётся близким без кредитного хвоста. Для единственного кормильца семьи это не формальность, а единственная причина, по которой полис вообще стоит держать. Считать выгоду нужно по конкретной квартире и программе, а не по «средней ставке из новостей» — логика та же, что при выборе ипотеки на новостройку в 2026 году или семейной ипотеки.
Как банки добавляют в полис лишнее
Главная переплата прячется не в обязательной части, а в навязанных опциях. Частая схема — комплексный полис от страховой партнёра банка, куда зашиты риски, которые вам не нужны, по тарифу выше рынка. По закону вы вправе принести полис любой аккредитованной банком страховой, и часто внешний полис на тех же условиях стоит в полтора-два раза дешевле.
Вторая ловушка — продление. Полис недвижимости нужно обновлять каждый год, и банк по инерции продлевает его через свою страховую. Раз в год имеет смысл сравнить тарифы и переоформить полис там, где дешевле: на ставку это не влияет, а экономия за весь срок ипотеки набегает ощутимая.
Как вернуть страховку и не потерять ставку
С 21 января 2024 года период охлаждения по полисам, оформленным под кредит, вырос с 14 до 30 дней. В течение этих 30 дней вы можете отказаться от добровольного страхования и вернуть всю премию полностью, без штрафов. Если договор уже отработал часть срока — например, вы досрочно погасили ипотеку, — премию возвращают пропорционально неиспользованным дням, и сделать это страховая обязана в течение десяти рабочих дней.
Тонкий момент — ставка. Отказавшись от страхования жизни, вы теряете скидку: банк вернёт ставку к базовой, заявленной в договоре. Но выше базовой поднять её он не вправе и обязан заранее показать обе цифры — со страховкой и без. Поэтому отказ от навязанного личного полиса в период охлаждения и осознанный отказ от страховой защиты ради экономии на ставке — это два разных решения, и второе почти всегда невыгодно.
Ещё нюанс: налоговый вычет на сам полис ипотечного страхования сейчас не предоставляется. Зато по процентам и стоимости квартиры вычет работает — о нём отдельный материал про налоговый вычет.
Разложим вашу сделку по полочкам
Частное бюро nōmo сопровождает покупку новостройки до ключей: подбор лота, проверка договора, расчёт ипотеки и страховки под вашу ситуацию. Цена как в офисе продаж, услуги для вас бесплатны. Ответ в течение 15 минут.
Частые вопросы
Какая страховка по ипотеке обязательна, а какая нет?
Обязательно только страхование самой недвижимости от утраты и повреждения — этого требует статья 31 закона 102-ФЗ. Страхование жизни и титула — добровольное, отказать в кредите из-за их отсутствия банк не вправе.
Сколько стоит страховка по ипотеке?
Полис на недвижимость — десятые доли процента от остатка долга в год. Страхование жизни считают индивидуально, тарифы начинаются примерно от 0,16% остатка и растут с возрастом и состоянием здоровья. Каждый год сумма пересчитывается от уменьшающегося остатка.
Можно ли вернуть деньги за страхование жизни?
Да. С 21 января 2024 года период охлаждения — 30 дней: в этот срок возвращают всю премию. При досрочном погашении премию возвращают пропорционально оставшимся дням в течение десяти рабочих дней.
Поднимет ли банк ставку при отказе от страхования жизни?
Банк вернёт ставку к базовой — личный полис обычно даёт скидку 1–2 процентных пункта. Выше базовой ставки, заявленной в договоре, поднять её нельзя, и обе цифры банк обязан раскрыть заранее.
Нужно ли страхование жизни, если беру новостройку?
Страхование недвижимости — да, оно обязательно. Личное страхование — на ваше усмотрение: оно снижает ставку и защищает семью от долга. Титульное на первичке обычно не требуется, поскольку вы первый собственник.